Le responsabilità in materia di salute e sicurezza sul
lavoro del committente amministratore di condominio

La sicurezza nei condomini viene spesso poco considerata a causa della scarsa rilevanza degli incidenti o della relativa drammaticità degli eventi.
I condomini comunque, sono soggetti al Decreto Legislativo 81/2008, Testo Unico sulla Sicurezza e sul Lavoro. A tal riguardo, il Ministero del Lavoro, della Salute e delle Politiche Sociali, ha chiarito l’ambito di applicazione della normativa ed ha enucleato i principali obblighi di sicurezza gravanti sui soggetti che operano all’interno delle aree condominiali.
Dobbiamo partire innanzitutto dall’individuazione del datore di lavoro (D.Lgs. 81/08, art. 2, lett. b): nel caso del condominio, questo viene equiparato ad un’azienda nel momento in cui, nella figura dell’amministratore, affida lavori a ditte o lavoratori autonomi per svolgere attività lavorative nel proprio ambito (attività di portierato, giardinaggio, pulizia, manutenzione ordinaria). Per la manutenzione dell’ascensore e dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di autoclave, solitamente provvede una ditta specializzata con mezzi e personale propri.
In base al Titolo III del predetto decreto, l’amministratore/datore di lavoro è soggetto a precisi obblighi:
•           mettere a disposizione attrezzature idonee ai fini della sicurezza e della salute e adeguate al lavoro da svolgere; nella fase di scelta delle attrezzature, deve valutare:
- condizioni e caratteristiche del lavoro da svolgere;
- rischi presenti nell’ambiente di lavoro;
- rischi derivanti dall’impiego delle stesse attrezzature;
- rischi derivanti da interferenze con altre attrezzature in uso;
•           adottare adeguate misure tecniche ed organizzative al fine di ridurre al minimo i rischi;
•           controllare la corretta installazione o utilizzazione delle attrezzature in uso e delle apparecchiature e impianti elettrici messi a disposizione, in modo da salvaguardare i lavoratori da tutti i rischi di natura elettrica;
•           informare sui possibili rischi.
Per quanto riguarda i soggetti passivi destinatari della tutela (art. 3, c. 9, D.Lgs. 81/2008), oltre ai portieri, sono compresi anche tutti i lavoratori subordinati che prestano attività in ambito condominiale con mansioni affini a quelle dei portieri (addetti alla vigilanza o custodia, addetti alla pulizia o manutenzione di piccoli impianti ed apparecchiature, alla conduzione di impianti sportivi e spazi verdi di pertinenza condominiale, ecc.)
Con la Circolare 5 marzo 1997, n. 28, il Ministero aveva precisato che il datore di lavoro nei condomìni, ai fini dell’applicazione degli obblighi di sicurezza, va individuato nella persona dell’amministratore condominiale pro-tempore. Nei condomini in cui non sia presente l’amministratore, i condomini provvederanno a conferire ad un apposito soggetto le responsabilità previste all’art. 2, comma 1, lett. b), del D.Lgs. 81/08.
Nel momento in cui il condominio commissiona, sotto forma di contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del D.Lgs 81/2008 sui cantieri mobili o temporanei, l’amministratore è necessariamente qualificato come committente.
Il committente o il responsabile dei lavori deve anche verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa affidataria, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi che, ai fini probatori, dovranno esibire la documentazione di cui all’Allegato XVII (iscrizione alla Camera di Commercio, documento di valutazione dei rischi, documentazione di conformità delle macchine o attrezzature impiegate, ecc.).
Dopo aver sottoposto all’assemblea condominiale vari preventivi e aver scelto l’impresa affidataria dei lavori, e dopo l’espletamento delle pratiche di rito (DIA, permesso di costruire, occupazione del suolo pubblico), l’amministratore dovrà nominare il coordinatore in fase di progetto (il quale redige il Piano di Sicurezza e Coordinamento) e il coordinatore in fase di esecuzione (il quale deve svolgere attività di verifica e controllo al fine di evitare infortuni).
L’amministratore è anche tenuto all’invio nella notifica preliminare e degli eventuali aggiornamenti alla ASL e alla Direzione Provinciale del Lavoro territorialmente competenti.
art. 90   obblighi del committente o del responsabile dei lavori (fra i quali citiamo la verifica dell’idoneità tecnico-professionale dell’impresa)
art. 91   obblighi del coordinatore per la progettazione (redige il piano di sicurezza; predispone un fascicolo con le informazioni utili ai fini della prevenzione e della protezione dai rischi)
art. 92   obblighi del coordinatore per l’esecuzione dei lavori (verifica l’applicazione delle disposizioni presenti nel piano operativo di sicurezza; organizza la cooperazione e il coordinamento delle attività fra i lavoratori; ecc.)
art. 93   responsabilità dei committenti e dei responsabili dei lavori
art. 94   obblighi dei lavoratori autonomi (devono adeguarsi alle disposizioni sulla sicurezza fornite dal coordinatore per l’esecuzione dei lavori)
art. 95   misure generali di tutela (per tutti le operazioni che andranno a svolgersi in cantiere)
art. 96   obblighi dei datori di lavoro, dei dirigenti e dei preposti (applicazione del piano di sicurezza e di coordinamento rivolto a tutte le figure impiegate)
art. 97   obblighi del datore di lavoro dell’impresa affidataria (deve vigilare sulla sicurezza e sull’applicazione di tutte le disposizioni previste nel piano)
art. 98   requisiti professionali del coordinatore per la progettazione e del coordinatore per l’esecuzione dei lavori
art. 99   notifica preliminare (invio alla ASL e Direzione Provinciale del Lavoro)
art. 100 piano di sicurezza e coordinamento (relazione tecnica e prescrizioni correlate alla complessità del lavoro atte a prevenire o ridurre i rischi per la sicurezza e la salute dei lavoratori
art. 101 obblighi di trasmissione del Piano di sicurezza e coordinamento
Allorquando l’amministratore, per competenze adeguate, rivesta in prima persona il ruolo di coordinatore sia in fase di progetto che di esecuzione (art. 90, c. 6, D.Lgs. 81/08), è tenuto al rispetto di una serie di obblighi (dall’art. 90 all’art. 101 del succitato decreto).
Per i datori di lavoro è previsto anche l’obbligo di informazione reciproca, allo scopo di eliminare i rischi dovuti a interferenze tra i lavoratori delle diverse imprese coinvolte nell’esecuzione dell’opera.
 
Il condominio, nella figura dell’amministratore, ha anche l’obbligo di osservare le adeguate misure di sicurezza antincendio, con particolare riferimento all’ottenimento del certificato di prevenzione incendi nel caso in cui siano presenti, fra le parti comuni, attività specifiche che rientrano nell’ambito di applicazione del D.M. 16 febbraio 1982, del D.P.R. 37/1998 e norme collegate (centrale termica, autorimessa condominiale, impianto ascensore, edificio civile con altezza in gronda superiore a mt. 24,00, ecc.).
Nel caso in cui nel condominio siano ubicate attività commerciali, produttive o di servizio, del singolo privato soggette al controllo antincendio, le relative procedure amministrative di controllo e di gestione non sono di pertinenza del condominio.
Inoltre, vanno osservati i requisiti essenziali di sicurezza per gli ascensori e i montacarichi elettrici installati, con l’obbligo di verifiche periodiche (ogni due anni) da parte delle ASL, dell’ARPA e dell’Ispettorato del Lavoro. La manutenzione di questi impianti deve essere eseguita almeno una volta ogni sei mesi (per gli ascensori) e una volta all’anno (per i montacarichi) da parte della ditta di manutenzione con annotazione sul libretto di impianto.
I controlli per la sicurezza vanno eseguiti anche sui vari impianti presenti all’interno di un edificio, ed in particolare sugli impianti elettrici di messa a terra per i quali vanno verificati lo stato di conservazione e di efficienza con relativa verbalizzazione da parte degli organismi abilitati.
Gli addetti ai lavori di rimozione o di demolizione, devono rispondere a precisi requisiti: caratteristiche dell’impresa, predisposizione di un piano di lavoro (prima dell’inizio dei lavori), misure di prevenzione e contenuto del piano operativo.

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